Bostadspolitik

Vi tänker på alla de unga tjejer och killar som vill flytta hemifrån för att skapa ett eget liv. De får beskedet att det är flera års kö för att få en egen lya. Samtidigt ser de hur andra, med rika föräldrar och tjock plånbok, i stället kan köpa en lägenhet. Många vill också flytta dit där jobben finns. Arbetsgivarna skriker efter arbetskraft men får inte vad de behöver - för att det inte finns några bostäder att flytta till.

Bostad är en nödvändighet för att en person ska kunna få ett fungerande liv. Det är därför tillgången till enbostad är en social rättighet. Att ha en bostad är nämligen något annat än att köpa en bil eller en båt. Det märks kanske tydligast när man inte har någonstans att bo.

Ändå lyser nytänkande kring Sveriges bostadspolitik med sin frånvaro. Det är knappt att man kan påstå att Sverige ens har en bostadspolitik i dag. Sedan 90-talet har både socialdemokratiska och borgerliga regeringar lämnat walk-over till marknaden. Vi ser tydligt resultatet. Bostäder saknas, segregationen ökar och boendekostnaderna skenar. Att bostaden är en social rättighet verkar politikerna ha glömt.

För marknadskrafterna har bara ett sätt att hantera bostadsfrågan: att bygga till så stor vinst som möjligt. Bostadsbolagen bygger därför dyra bostäder åt dem som kan betala. Och som vanligt folk inte har råd att hyra eller köpa.

Åtgärder för en kraftfull bostadspolitik

Boverkets prognos över behovet av nya bostäder uppgår till 840 000 lägenheter fram till år 2030. Osäkerheten i denna typ av prognos är givetvis betydande. Exempelvis uppskattar delegationen Bostad2030 behovet till 770 000 nya bostäder under samma period. Alldeles oavsett den exakta siffran så rör dig sig om att åstadkomma ett nytt ”miljonprogram” under det kommande decenniet för att råda bot på bostadsbristen.

Utgångsläget för att åstadkomma detta är problematiskt. Sverige har nu på många sätt en av den industrialiserade världens mest liberaliserade bostadssektorer, med en stor andel ägt snarare än hyrt boende och med marknadspriser för de allra flesta. Dessa marknadsmekanismer som släppts fria i mycket stor utsträckning fungerar dock inte till folkflertalets fromma. Det kan förstås mot bakgrund av en rad faktorer:

Boendet är en mycket sammansatt ”vara” som köps eller säljs mycket sällan. Boendet är en förutsättning för det mesta annat i allas våra liv. Det finns inget substitut. Vi kan inte välja att inte bo. Priselasticiteten, som ekonomer säger, är låg.

Markanvändningen lyder under det kommunala planmonopolet.
Byggnormer och planeringsregler varierar över landets 290 kommuner vilket försvårar skalfördelar i bostadsproduktion och hämmar konkurrens.
Skatterna gynnar ägande av det befintliga bostadsbeståndet.
Finansieringen av nybyggnation domineras av en oligopoliserad banksektor.

Ett fåtal aktörer dominerar stort i bygg- och fastighetsförvaltningssektorn.
De kommunala allmännyttiga bostadsföretagen hålls borta från att producera just allmännytta.

Grundpelaren i en ny social bostadspolitik bör vara att eftersträva en bättre fungerande marknad för byggandet. Vi behöver sträva efter att sänka kostnader för nya bostäder genom kraftfull reglering. Det är sådana regleringar som föreslås här nedan och som tillsammans bildar ett förslag till ny eller nygammal bostadspolitik med staten i förarsätet.

Det bostadspolitiska åtgärdspaketet består av fem kraftfulla åtgärder som alla måste till för att säkra att bostaden åter blir en social rättighet och fyller sin viktiga funktion i samhällets ekonomi:

• nationell planering och styrning av bostadsförsörjningen
• förändringar av fastighetsbeskattning som främjar effektivt utnyttjande av beståndet
• tillskapandet av förmånlig finansiering för nybyggnation
• bildandet av ett statligt byggbolag som utmanar de privata aktörerna
• aktivt nyttjande av alla de möjligheter som Sveriges medlemskap i Europeiska Unionen ger på detta område

1. Nationell planering

En nationell bostadspolitik måste bygga på kunskap om bostadsbehoven, något som ofta saknas. Den senaste statliga utredningen av bostadsförsörjningen (Ett gemensamt bostadsförsörjningsansvar) visar att kunskapsunderlag om bostadsbehoven i kommuner och regioner ofta saknas. Utredningen identifierar därmed en stor potential för förbättrad planering, samordning och olika former av styrning från statens sida.

Staten behöver också åstadkomma kraftfulla incitament, eller till och med tvingande direktiv, för regioners och kommuners markanvändning och byggande. Det här är fråga om att för det långsiktigt allmänna bästa genom statsmakten utmana de mest påtagliga politisk-ekonomiska maktordningar i vårt samhälle och då fungerar inte ”mjuk” styrning.

En sådan inriktning i bostadsfrågan innebär samtidigt att krafter i de politiska partierna måste överge (eller sluta luta sig mot) föreställningar om att ”avregleringar” eller liberaliseringar kan åstadkomma en välfungerande “marknad” på bostadsområdet. Den internationella forskningslitteraturen är rik på empiriska beskrivningar och teoribildning som pekar ut kärnmekanismerna i den skulddrivna ekonomi som kommit att dominera i ett antal länder även efter den  globala finanskrisen 2007–2009.

Det är fråga om ett liberaliserat eller avreglerat bankväsende, monopoliserad markanvändning och en byggsektor där ett fåtal aktörer dominerar och själva styr villkoren. Dessa tre faktorer får hushållen att ta på sig allt större skulder och därmed ekonomiska risker för att finna någonstans att bo, inte nödvändigtvis för att en vill, utan för att en inte har några bra alternativ.

2. Skatter

Skatter har styrande inverkan på bostadssektorn. Ett antal förändringar på skatteområdet är väsentliga inslag i en ny bostadspolitik: fastighetsskatt baserad på marknadsvärde, avskaffad avdragsrätt för räntekostnader på bolån, samt avskaffande av beskattning av flytt (”stämpelskatten”).

Alla sådana förändringar av beskattningen bör givetvis utformas med fördelningspolitiska ambitioner. Låginkomsttagare bör kompenseras för eventuella skatteökningar med andra åtgärder. Vad gäller själva utformningen av beskattning kan ett grundavdrag införas i fastighetsskatten och skattesatsen kan också höjas med stigande fastighetsvärde. Syftet med beskattningen bör vara att jämna ut förmögenhetsskillnader och att finansiera bland annat en aktiv statlig bostadspolitik.

En fastighetsskatt baserad på marknadsvärde är ett viktigt led i att jämna ut det skattemässiga gynnandet av det ägda jämfört med det hyrda boendet.

Borttagande av lånegarantier och räntesubventioner för allmännyttan innebär att boende i ägt boende hade kvar möjligheten att göra skatteavdrag för räntekostnader på lån för anskaffning/förbättring av bostad, medan hyresgäster sedan dess inte har någon motsvarande möjlighet. Ett gradvis avskaffande av ränteavdragen för bolån skulle jämna ut denna olikhet.

Även i denna fråga krävs att fördelningspolitiska hänsyn tas i genomförandet. Dessa två åtgärder skulle tillsammans innebära mycket betydande skatteintäkter.

Möjligheten att byta bostad efter behov är givetvis mycket angeläget ur ett medborgerligt perspektiv. Ett gott utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet är viktigt också ur ett samhällsekonomiskt perspektiv. Att beskatta själva flyttningen från ett boende till ett annat är direkt skadligt ur båda dessa perspektiv. Av dessa anledningar bör den så kallade stämpelskatten avskaffas och ersättas med en avgift för det offentligas diverse faktiska administrationskostnader vid försäljningar, uthyrning och byten. Staten bör inte göra ekonomiskt överskott på att medborgarna flyttar.

3. Förmånliga krediter till nybyggnation

I delegationen Bostad2030:s slutbetänkande föreslås förutom en nationell bostadsförsörjningsplan också ett statligt kreditinstitut för bostadsfinansiering.

Vi föreslås att ett sådant kreditinstitut skapas som del av en statlig investeringsbank som bör skapas efter europeisk modell. Delegationen Bostad 2030 har också utarbetat en modell för att genom markanvisningsprocessen i kommunerna stimulera till produktivitetshöjning i själva byggandet som används här som inspiration. För att erhålla generöst prissatta krediter från den statliga investeringsbanken bör kreditavtalen innehålla krav på hyres- eller prisnivåer på de bostäder som ska byggas, på arbetsvillkor för dem som bygger och möjligheten att ta över hela fastighetsbeståndet som krediten gäller vid avtalsbrott.

Avtalen ska också innehålla bestämmelser om att bostäderna inte får omvandlas eller säljas på något sätt för att privatisera den underförstådda subvention som förmedlats via den förmånliga räntan på lån.

4. Statligt byggbolag

Den svenska byggsektorn domineras av tre stora byggbolag som vart och ett har fler anställda än samtliga övriga byggbolag tillsammans. Denna marknadsstruktur befrämjar inte god konkurrens, i synnerhet om stora byggprojekt. Det mest dramatiska exemplet på detta är byggandet av Nya Karolinska Sjukhuset i Stockholm, där Stockholms läns landsting (nu Region Stockholm) gick vidare med världshistoriens dyraste sjukhusbygge med endast ett inkommet anbud

En väg som bör beträdas är bildande av ett statlig bygg- och fastighetsbolag som inom den nationella bostadsförsörjningsplanen bygger, äger och förvaltar hyresrätter, student- och särskilda bostäder, i ett första skede på mark som staten redan äger. Här föreligger en statlig utredning om potentialen att bygga bostäder på statens egna fastigheter runt om i landet.

Bolaget bör bildas genom att ett eller ett antal mindre byggbolag förvärvas. Initial finansiering kan erhållas från de statliga AP-fonderna, som samtidigt bör minska sin exponering mot utländska tillgångar i skatteparadis.

5. EU är vår bostadspolitiska vän

Bostadspolitik är i EU-rätten en nationell angelägenhet. EU-domstolen har med andra ord inte jurisdiktion i bostadspolitiska frågor. Den svenska staten och svenska kommuner har med andra ord mycket fria händer att agera på detta område, utan att EU ska lägga käppar i hjulen.

Den svenska fastighetsägarlobbyn har dock genom målmedveten och intensiv lobbying steg för steg skapat en situation där rikspolitiker, kommunföreträdare, jurister sannolikt tror att det inte går att bedriva bostadspolitik inom EU-rättens ram.

Docenten i EU-rätt vid Lunds universitet, Jörgen Hettne, gör följande sammanfattande bedömning: ”Min bedömning är att den hemmakokade svenska anpassningen i praktiken har reducerat de svenska kommunernas handlingsutrymmet mer än vad en konflikt med kommissionen skulle ha resulterat i.

Bostadspolitiken har i praktiken förvandlats till vilken ekonomisk verksamhet som helst. Detta är naturligtvis ett fullt legitimt politiskt val, men det har i allt för stor utsträckning motiverats med juridiska, framför allt EU-rättsliga, argument. Det är uppseendeväckande att detta paradigmskifte har ägt rum trots att den svenska bostadspolitikens traditionella särdrag fortfarande inte har prövats av vare sig kommissionen, tribunalen eller EU-domstolen.”

Den nuvarande bostadspolitiken i landet formas med andra ord av en i grunden felaktig föreställning om rättsläget. Inslag såsom statligt ägande, subventioner, riktade försäljningar, bostadskooperativ och stiftelser, och allmännyttiga kommunala bostadsbolag som inte eftersträvar maximal avkastning, eller inte ens någon avkastning alls, är både nödvändiga och tillåtna inslag i en nationell bostadsförsörjning – i linje med Sveriges grundlag och FN:s deklaration om mänskliga rättigheter som båda definierar bostaden som en rättighet och inte som en vara.

Stötestenen har varit EU:s regler för statsstöd och här har fastighetsägarintressen hittills lyckats förhindra att Sverige aktivt söker undantag för den kommunala allmännyttan från dessa.

Det avgörande första steget är att Sverige utgår från att kommunala, allmännyttiga bostadsföretag (såsom de regleras i allbolagen) redan de facto är att betrakta och behandla som företag med bostadssociala målsättningar. Därmed är de företag som förmedlar tjänster av allmänt ekonomiskt intresse och faller då inte in under den typ av ekonomisk verksamhet som i princip undantas i EU-fördragets regler om statsstöd. Statligt stöd till allmännyttans byggande av nya bostäder samt renovering av det äldre beståndet, direkt eller indirekt förmedlat via de kommunala huvudmännen, kan därför återinföras i stor skala och inte bara i den synnerligen försiktiga omfattning som nu gäller.